Kako bismo vas pobliže upoznali o čemu sve treba voditi računa prilikom preseljenja u Srbiju ili kod prodaje imovine u otadžbini, razgovarali smo s beogradskim advokatom Milošem Mihovilovićem.
Miloš je iz plejade mladih advokata koji odlično govore engleski jezik, pa je umnogome olakšana komunikacija našim ljudima, a naročito mlađim generacijama.
Prodaja je danas nešto manje popularna nego pre dve-tri godine zbog opštepoznate situacije i trenutne tendencije da naši ljudi više kupuju u Srbiji nego što prodaju.
Ipak imamo i takvih situacija dosta, koje su kompleksnije nego kod kupovine.
Zbog čega je komplikovanije prodati nego kupiti nekretninu u Srbiji?
– Proces je u suštini identičan, jer u oba slučaja stranke koje kupuju, a u ovom slučaju prodaju nepokretnost, moraju imati otvorene devizne račune u banci koja je registrovana u Republici Srbiji. Do komplikacija i gubitka vremena može da dođe kada dođe do slanja novca iz Srbije. Naime, Narodna Banka Srbije je ta koja propisuje poslovnim bankama uslove pod kojima mogu izvršiti transfer novca van Srbije.
Kakva su pravila i zašto proces traje duže vreme?
– Ukratko, potrebno je pribaviti nekih devet potvrda odnosno dokumenata, da bi transfer novca u inostranstvo bio moguć. Ukoliko se uradi dobra priprema kod same prodaje, odnosno kada se kupac upozna s nužnošću da se porez na prenos apsolutnih prava plati što pre, onda to pribavljanje dokumentacije propisane od strane NBS može ići i mnogo brže.
Kako ljudi koji prodaju nekretninu mogu znati šta je potrebno da urade u tom procesu?
– Ne treba da znaju, već je dovoljno da na vreme angažuju advokata koji dobro poznaje materiju i koji ima iskustva s tim delom kupoprodajnog procesa. Tokom samog procesa prodaje, u saradnji s agencijom koja prodaje nepokretnost, odrade se neophodni postupci tako da, kada se kupoprodajni ugovor overi, veći deo potrebnih dokumenata već bude spreman.
Šta je suština potrebne dokumentacije?
– Država hoće da se zaštiti i da obezbedi da sve obaveze budu podmirene pre nego što novac napusti zemlju. Zbog toga naš klijent, u ovom slučaju prodavac, treba da podmiri sve poreske obaveze, kao i da bude plaćen porez na prenos apsolutnih prava.
Zar taj porez nije obaveza kupca?
– U praksi taj porez plaća kupac, ali formalno – pravno obe strane, i kupac i prodavac, imaju solidarnu obavezu prema tom porezu. Dakle, u ovom slučaju prodavac ima značajan interes da se taj porez plati što pre. Ono što je važno, za svakoga ko prodaje nekretninu i namerava da šalje novac u inostranstvo, jeste činjenica da se proces na vreme planira, da se angažuje advokat koji će nadgledati kompletan proces i sarađivati s agentom od početka do kraja.
Interesuje nas još jedna bitna tema – kako u Srbiji funkcioniše ugovor o doživotnom izdržavanju?
– Ugovorom o doživotnom izdržavanju primalac izdržavanja se obavezuje da se posle njegove smrti prenese vlasništvo tačno određenih stvari ili druga prava na davaoca izdržavanja. Osoba koja pruža izdržavanje se obavezuje da primaoca izdržava i da se brine o njemu do kraja njegovog života, kao i da ga posle smrti sahrani. Primalac izdržavanja ugovorom može obuhvatiti samo stvari ili prava postojeća u trenutku zaključenja ugovora. Ako drugačije nije ugovoreno, obaveza izdržavanja naročito obuhvata obezbeđivanje stanovanja, hrane, odeće i obuće, odgovarajuću negu u bolesti i starosti, troškove lečenja i davanja za svakodnevne potrebe.
U kojoj formi se zaključuje taj ugovor?
– Ugovor o doživotnom izdržavanju mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene isprave. Prilikom potvrđivanja ugovora, javni beležnik je dužan da ugovorne strane naročito upozori na to da imovina koja je predmet ugovora ne ulazi u zaostavštinu primaoca izdržavanja i da se njome ne mogu namiriti njegovi nužni naslednici, o čemu stavlja napomenu u klauzuli o potvrđivanju. U suprotnom, ugovor je ništavan.
Do kada traje obaveza izdržavanja?
– Kad je doživotno izdržavanje ugovoreno u korist trećeg lica, davalac izdržavanja stiče svojinu na predmetima ugovora u trenutku smrti njegovog saugovarača, ako ugovorom nije određeno da svojina prelazi u trenutku smrti trećeg lica. Obaveza izdržavanja traje do smrti trećeg lica. Davalac izdržavanja može svoje pravo iz ugovora obezbediti upisom u javnoj knjizi. Isto pravo posle smrti saugovarača davaoca izdržavanja ima i treće lice u čiju je korist izdržavanje ugovoreno.
Mogu li se potraživanja po ovom ugovoru preneti na drugo lice?
– Ne, potraživanja primaoca izdržavanja ne mogu se preneti na druge – zaključuje advokat Miloš Mihovilovć.
Raskid ugovora o izdržavanju
Može li se ugovor o izdržavanju raskinuti?
– Ako se međusobni odnosi ugovornika iz bilo kog razloga toliko poremete da postanu nepodnošljivi, svako od njih može zahtevati da sud raskine ugovor. Kad sud izrekne raskid, primalac izdržavanja je dužan da plati naknadu za primljena davanja i usluge. Ako je do raskida došlo zbog krivice jedne strane, druga strana ima pravo na pravičnu naknadu. Kad je doživotno izdržavanje ugovoreno u korist trećeg lica, raskid ugovora posle smrti saugovarača davaoca izdržavanja može zahtevati i lice u čiju je korist izdržavanje ugovoreno.
KONTAKT
Advokata Miloša Mihovilovića možete kontaktirati na srpskom i engleskom jeziku putem mejl adrese advokat.mihovilovic@gmail.com, broj telefona (ili WhatsApp aplikaciju) +381 64 297 4994. Adresa kancelarije je Aleksinačkih rudara 6/2, 11080 Zemun.
