Australijski institut za stambena i urbana istraživanja (AHURI) objavio je izveštaj u kojem se navodi da je utrošeno 20 milijardi dolara za pomoć prvim kupcima kuća, u poslednjoj deceniji.
Uz to, izveštaj pokazuje kako su kreatori politike „iskrivili“ stambeno tržište u korist vlasnika nekretnina od 1980-ih i 1990-ih, što je promenilo društvo i uvećalo probleme s dostupnošću nekretnina.
Šta se dogodilo?
Australijski san o vlasništvu krova nad glavom nije „prirodan fenomen“. Stvoren je u eri posle Drugog svetskog rata, uz veliku državnu podršku i programe na strani ponude.
Došlo je do porasta stope posedovanja kuća tokom 1940-ih i 1950-ih, da bi sredinom 1960-ih dostigla vrhunac iznad 70 odsto.
Ipak, novi izveštaj AHURI pokazuje šta se dogodilo od tada.
Kako autori objašnjavaju, mere na strani ponude, koje je pokrenula vlada za promovisanje vlasništva nad kućama, bile su ključne za posleratni rast vlasničke „okupacije“.
Naročito u periodu 1956-73, ovo je uključivalo:
– izgradnju stambenih objekata, velikih razmera, finansiranih od strane vlade, koji su namenjeni jeftinoj prodaji;
– podršku Komonvelta vladama država da omoguće kupovinu postojećih, iznajmljenih socijalnih stanova.
Vlade su aktivno podsticale ljude da postanu vlasnici kuća, kroz postavke poreske i socijalne politike.
Porez na zemljište i kontrola zakupnine u pojedinim jurisdikcijama pomogli su da se suzbije konkurencija koju bi investitori za iznajmljivanje predstavljali (i danas predstavljaju).
I kao što nas istoričari podsećaju, australijske vlade su takođe, promovisale vlasništvo nad kućama tokom Hladnog rata, kao način da se „komunizam drži na odstojanju“.
„Građani posvećeni hipotekama obično nisu revolucionari“, bila je jedna od hladnoratovskih reklama.
U svakom slučaju, AHURI istraživači kažu da je kombinacija pomenutih politika u posleratnom periodu išla u korist vlasništva nad kućama.
Te mere na strani ponude dopunjene su pomoći na strani potražnje, posebno u obliku koncesionih hipoteka koje podržava država, kao i regulatornim preferencijama za kreditiranje prvih kupaca.
To je tržište nekretnina učinilo daleko pristupačnijim od današnjeg.
Kao što je navedeno u prethodnom izveštaju iz 2020, za kupovinu stana nije bila potrebna velika ušteđevina ili veliki prihod domaćinstva, kao što je slučaj danas.
Visoke stope opšte inflacije tokom 1970-ih i 1980-ih takođe su pomogle da se brzo olakša finansijski teret prvog kupca kuće.
Neoliberalizam sve menja
Ipak, stvari su počele da se menjaju. Kako se objašnjava u novom izveštaju AHURI-ja, kontrola zakupnine je vremenom napuštena, zajedno s merama na strani ponude, koje su bile ključne za pomoć velikom broju ljudi.
Od 1980-ih, pa nadalje, politika Australije za promovisanje vlasništva nad kućama postala je politika privilegovanja vlasnika nekretnina, a ne prvih kupaca (FHB).
– U proteklih 30 godina, u skladu sa dominantnim neoliberalnim načinom upravljanja, fokus se skoro u potpunosti pomerio prema potražnji. Naglasak je na jačanju kupovne moći FHB kroz gotovinske grantove i poreske olakšice, i na omogućavanju pristupa kreditima s niskim depozitom. Omogućavajući marginalnom FHB da nadmaši druge i postavi novu, višu cenu na tržištu, oni suštinski podižu cene nekretnina – navodi se.
Istraživači kažu da je u poređenju sa sličnim zemljama, moderni pristup Australije stanovanju izuzetno jednostran.
– Vlasti su poslednjih decenija uglavnom odlučile da izbegnu mehanizme koji direktno subvencionišu ili na drugi način omogućavaju snabdevanje kućama, koje su pogodne ili rezervisane za FHB. Australija i danas ne koristi rutinska ovlašćenja finansijske regulative, kako bi sprečila etablirane vlasnike i investitore da nadmaše FHB-ove – dodaje se.
Uz finansijsku deregulaciju 1980-ih i 1990-ih, liberalizovani stambeni krediti su doveli do ogromnih količina novca potrošenih na stanovanje, što je pomoglo u podizanju cena, a postojećim vlasnicima kuća je dozvoljeno da iskoriste više stambenog kapitala kako bi ušli u svoje domove ili nekretnine za iznajmljivanje.
Milijarde za pomoć
Istraživači su izneli podatak da su australijske vlade u deceniji do 2021. godine potrošile više od 20 milijardi dolara na pomoć za stanovanje na strani potražnje.
– Kada ovdašnje vlade pomažu prvim kupcima kuća, one to čine sa šemama na strani potražnje, koje podstiču dalje povećanje cena, kao i pozive za dalju pomoć – ističu istraživači.
Izveštaj pokazuju da, iako je postojao postepeni pad stope posedovanja kuća u Australiji, od ranih 2000-ih, ova cifra prikriva nagli pad vlasništva među mlađim Ozijima.
Ukoliko se demografski trendovi nastave, istorijski visoka stopa posedovanja kuća u Australiji garantovano će značajno pasti.
– Opadajuće stope posedovanja nekretnina, zabeležene u poslednjih 30 godina među mlađom i sredovečnom generacijom, bile su od ključnog značaja za zabrinutost oko pristupačnosti tržišta, kao i za motivisanje napora da se pomogne FHB-ima – objašnjavaju istraživači.
Deset odsto kuća prazno
Prema podacima iz popisa, prikupljenim avgusta 2021, zabeleženo je milion nenaseljenih domova. To je deset odsto nacionalnog stambenog fonda.
Demograf ANU, Liz Alen, kaže da kreatori politike moraju da imaju na umu ovakav fenomen.
– Činjenica da ljudi ne žive u ovim domovima je ogroman previd iz perspektive politike, posebno kada su pristupačnost stanovanja i beskućništvo evidentan problem – istakala je ona.
Primer Finske i Singapura
Prema rečima istraživač AHURI-ja, postoji prostor za mnogo aktivniji doprinos na strani ponude.
Oni ukazuju na alternativne primere pomoći prvim kupcima u Finskoj i Singapuru, planirane u okviru širih stambenih strategija.
Pored toga, smatraju da bi australijska državna odeljenja trezora morala da razmisle o drugim načinima za prikupljanje poreskih prihoda, jer se previše oslanjaju na trenutni sistem.
