Najnovija ekonomska istraživanja upozoravaju da bi višedecenijski procvat gradnje u Australiji uskoro mogao da se okonča, s tim da se većina analitičara slaže da se to neće desiti ove godine. Naprotiv, do kraja 2021. najavljuje se sasvim suprotno – čak dvocifreni rast cena kuća!
Ovakav trend rasta cena nekretnina, po mišljenju dela stručnjaka, mogao bi da se nastavi sve do kraja 2022, ali se nakon toga očekuje završetak „buma“ nekretnina u Australiji.
Ne očekuje se da će regulatori u Australiji zbog brzine rasta cena nekretnina reagovati ove godine. Upravo zbog izostanka regulatorne intervencije, većina ekonomista se slaže da će cene nekretnina rasti u ovoj godini verovatno za 10 ili više procenata.
Ipak, analitičari smatraju da usporavanje daljeg rasta cena nekretnina zavisi od više faktora. Pre svega od budućeg nivoa imigracije, koja je u poslednjih godinu dana skoro zaustavljena zbog pandemije.
Takođe, zavisiće mnogo i od toga koliko će se zadržati praksa rada od kuće i kakav će biti nivo kamatnih stopa na kredite u narednim godinama, s obzirom na to da je trenutno na rekordnom minimumu.
Faktori stalnog rasta
Ekonomista ANZ banke Danijel Gredvel kaže da su se cene kuća u Melburnu konačno oporavile od pada iz prošle godine, a da tempo rasta cena polako sustiže rast u drugim australijskim gradovima.
Prema njegovom mišljenju, glavna podrška rastu cena nekretnina širom zemlje bio je snažan oporavak stope zaposlenosti, koji je bio daleko brži nego što se dešavalo ranije.
S istorijski niskim kamatnim stopama, snažnim rastom zaposlenosti i velikim poverenjem potrošača, odgovor na vladin program „homebuilder“ je, prema njegovim rečima, u najmanju ruku neverovatan.
Gredvel je istakao da potražnja za kućama naprosto cveta, da troškovi izgradnje kuća brzo rastu širom zemlje, dok troškovi izgradnje zgrada i stanova padaju.
Međutim, prema njegovom mišljenju, postoji šansa da regulatori reaguju u nekoj fazi, kao što se nedavno dogodilo na Novom Zelandu. Naime, koliko god trenutno postoji korist od porasta cena kuća, mora da se ima u vidu da postoje i rizici koji bi mogli da se dese u narednih 12 ili 18 meseci.
Intervencija tek dogodine
Kristina Klifton, viši ekonomista Komonvelt banke, takođe smatra da regulatori neće intervenisati ove godine. Prema njenim rečima, Banka državnih rezervi (RBA) i Australijska agencija za bonitetno regulisanje (APRA) dali su prednost finansijskoj stabilnosti i standardima kreditiranja, a ne cenama kuća.
To znači da su se fokusirali na ključne stavke, kao što su: udeo investitora u pozajmljenom novcu, odgovarajuća hipoteka i adekvatan odnosa zajma i vrednosti kupljene nekretnine. Za sada su svi ovi pokazatelji, prema njenim rečima, dobri.
Prošlog meseca je predsednik APRA Vejn Bajez rekao da rast cena nekretnina i hipotekarnog duga poslednjih meseci, ne predstavljaju razlog za uzbunu.
Treći dugoročni „bum“
Ekonomista Šejn Oliver iz AMP Kapitala je istakao da je rast cena nekretnina u Australiji prosečno iznosio oko tri odsto godišnje u poslednjih stotinu godina. U međuvremenu su se dogodila tri velika dugoročna uspona, jedan do 1936, drugi do 1975. godine i treći koji se dešava sada, kao i dva velika dugoročna pada.
Trenutni dugoročni bum počeo je sredinom 1990-ih i, kako kaže Oliver, u tom periodu su se cene kuća kretale od znatno ispod trenda do znatno iznad trenda.
Ovaj ekonomista smatra da bi usporavanje rasta populacije u Australiji koje je počelo prošle godine, moglo da uzrokuje ishode od hronično nedovoljne ponude kuća, pa sve do prevelike ponude. Na ovaj način bi došlo do poboljšanja u smislu pristupačnosti kuća za nove kupce, kao i za iznajmljivanje nekretnina.
Istina, tržište nekretnina može da nastavi i da iznenađuje, ukoliko kamatne stope budu bile još niže. Ali, da bi se to dogodilo, RBA bi trebalo da usvoji negativnu kamatnu stopu za gotovinu ili da se rast broja stanovnika vrati na stri nivo brže nego što se očekuje kada se granice ponovo otvore.
Kuće i do 15 odsto skuplje
Prema rečima ekonomiste Šejna Olivera očekuje se da će se ciklični uspon cena nekretnina, verovatno, nastaviti i naredne godine. Njegove prognoze ukazuju na rast cena od dodatnih 15 odsto do kraja sledeće godine.
Kako je Novi Zeland zaustavio rast?
Nedavno najavljeni paket instrumenata stambene politike Vlade Novog Zelanda, koja je reagovala kako bi zaustavila rast cena nekretnina, zasniva se na sledećem:
– uklanjanje poreskih odbitaka za kamate na kredite odobrene za investicije u stambenu izgradnju;
– produženje roka za plaćanje poreza na kapitalnu dobit sa pet na deset godina;
– favorizovanje novih zgrada u ovim poreskim promenama;
– uvođenje pravila „promene namene“ – ako se porodične kuće prodaju u roku od deset godina podležu plaćanju kapitalne dobiti, ili ukoliko se izdaju u periodu dužem od jedne godine;
– podizanje nivoa prihoda i cena kuća u vladinom programu za kupovinu prve kuće.
Ideja je bila da se ovim merama stabilizuju cene kuća, da se ljudima olakša a postanu vlasnici kuća, da se spreče spekulativna ulaganja, da se poveća stambeni fond sa „pristupačnim kućama“ i da se zatvori poreska rupa u sektoru stanovanja.
