Pozove me, pre izvesnog vremena, jedan čitalac „Vesti“ u vezi prodaje kuće u Beogradu. Rekoh mu da nema problema, voljan sam pomoći koliko treba i koliko odavde mogu, naravno bez nadoknade.
Kupio čovek kuću pre 35-40 godina i sada je za neku simboličnu cenu izdaje. Poučen iskustvima da dosta nekretnina na žalost nije uknjiženo, da se takve nekretnine u principu ni ne mogu zakonski prodavati, odnosno ugovori se ne mogu overavati, prvo što sam pitao da li je kuća uknjižena.
– Naravno da jeste, imam sve papire, ugovore i šta treba – kaže mi čovek.
Ja ipak proverim na sajtu RGZ (Republički Geodetski Zavod) i vidim da kuća nije registrovana, da pravno ne postoji što automatski znači da se ne može prodavati.
Građevinska i upotrebna dozvola
Iako to ne znači da je kuća rađena bez građevinske dozvole, jer je to osamdesetih godina ipak bilo retko kada je Beograd u pitanju, takav objekat se ne može prodavati dok se ne završe određene pravne radnje.
Prema mom iskustvu i spoznajama ovakva se situacija dešava često kada je objekat rađen uz građevinsku dozvolu, ali nije uzeta upotrebna dozvola, pa kuća nije uknjižena. Naravno, ukoliko je neko radio bez građevinske dozvole, a to je devedesetih pa i u novije vreme prilično čest slučaj, onda je situacija jasna, te se ni ne očekuje da je takav objekat uopšte uknjižen.
Ljudi naprave kuću, žive u njoj, plaćaju porez i niko ih uglavnom ništa ni ne pita. Međutim, kada se postavi pitanje prodaje objekta, koji je rađen bez građevinske dozvole, javlja se problem.
Ovde treba razlikovati situaciju gde postoji građevinska dozvola, kao kod ovog našeg čitaoca u odnosu na situaciju kada je objekat rađen bez dokumentacije. Razlika je u tome što se objekat, koji je rađen s građevinskom dozvolom, ipak može prodati, a onaj koji je rađen bez dozvole, kako sada stvari stoje, ne može.
Da bi se prodala neuknjižena kuća, koja je rađena sa građevinskom dozvolom, potrebno je uraditi određene pravne radnje da se ista ozakoni.
Postupak ozakonjenja
Različiti su razlozi zbog čega neko ima građevinsku dozvolu, a nema upotrebnu (u kom slučaju objekat pravno ne postoji), a najčešći razlog je odstupanje od projekta koji je odobren, troškovi same upotrebne dozvole, a možda i nemar na neki način.
Koraci koje trebate preduzeti (ako ste u takvoj situaciji) nisu naročito kompleksni, preporučuje se angažovanje stručnog lica koji će proces nadgledati i voditi za vas. Dobro je znati da je potrebno da se angažuje geometar koji treba da uradi merenja, da se plate takse i da se podnese zahtev za ozakonjenje objekta.
Pre toga, odnosno paralelno s tim postupkom, potrebno je izvršiti konverziju zemljišta iz ”prava korišćenja“ u ”pravo svojine“, ukoliko to već nije urađeno, a veoma često se dešava da ljudi ni ne znaju o čemu se radi, a kamo li da su to uradili.
Ovaj postupak takođe nije skup niti naročito komplikovan, ali je neophodan ukoliko imate nameru da prodajete svoju nekretninu. Da se razumemo, možete vi prodati bilo šta ukoliko nađete kupca, ali da bi se prodaja zakonski uradila kako treba, da bi bila pravno valjana, kupoprodajni ugovor se mora overiti kod javnog beležnika, a u manjim mestima kod Suda. Ukoliko objekat (iz bilo kog razloga) nije uknjižen, ugovor se ne može overiti pa se ni prodaja ne može, u pravom i pravnom smislu te reči, kompletirati.
Proverite za svaki slučaj
Dakle, zaključak je da proverite pravni status svoje imovine, da li je sve uknjižen kako treba, da li su plaćene obaveze na ime poreza na imovinu, komunalije i slično, dakle da li može prodati, ukoliko se odlučite na taj korak.
