Kada potpišete ugovor o posredovanju s više agencija često se dešava da niko ništa ne radi, već čekaju da im se kupac javi na manje, uglavnom besplatne oglase koji po definiciji nisu baš vidljivi.
Tu treba da insistirate na plaćenim oglasima, da vas, kao nalogodavca obaveštavaju o interesu potencijalnih kupaca. Važno je da se s jedne strane ne mešate u posao agenta, a sa druge strane da budete informisani.
Takođe, nemojte pokušavati da dobijete popust od agenta za uobičajenih 2% od kupoprodajne cene. Ako i dobijete popust, to će svakako biti na uštrb kvaliteta posredovanja. Isto važi i za advokatske usluge. Jednostavno, nemojte da štedite na pogrešnom mestu jer to može da bude skupo.
Iako svaki agent ima neku taktiku prodaje nekretnine, kao i ovde, u Srbiji je važno da znate da oglašene cene, odnosno tražene cene, nude prilično više od konačnih cena. Često prodavci testiraju tržište, tako što postave cenu koja nije realna. Znajući to, u slučaju da ste kupac, možete komotno ići s dosta nižom ponudom od tražene cene i neretko takva ponuda biće ozbiljno razmatrana od prodavaca, a često i prihvaćena.
Kako postaviti cenu?
Kada ste potpisali ugovor o posredovanju i kada se s registrovanom agencijom dogovorite oko početne cene, a predlažem da svakako u početku idete nekih 10% do 15% iznad realne, očekivane cene, važno je da oglašavanje bude u najposećenijim sajtovima i da bude premijum.
Insistirajte da to uđe u ugovor o posredovanju, da taj deo plaća agent, kao deo agencijskog troška, uključenog u proviziju od 2%. Pratite razvoj situacije, jer je oglašavanje ključ.
To što će vam agencija moguće reći da imaju svoju bazu ili kupca… to ne znači mnogo. Moja su iskustva da uglavnom nemaju, a ako i imaju to ne vredi puno. Potrebno je da agencija oglašava i da to bude plaćeno oglašavanje, njihov doprinos, praktično garancija vama da sve rade kako treba, i sa ciljem da se nekretnina stvarno proda.
Nemojte se puno oslanjati na to da će agencija možda i od kupca naplatiti proviziju u istom iznosu od 2%, kao i od vas kao prodavca. Prvo, to uglavnom nije tako jer se na i na agencijske oglase javljaju druge agencije koje takođe “imaju” kupce, ma šta to značilo…
Uglavnom, agenti koji dovedu kupca budu plaćeni od strane tog istog kupca, a vi svom agentu isplatite njegovih 2% čak iako mislite da će naplatiti i od kupca i od vas. Važno je da se uradi dobar posao!
Ako za cenu, koja je viša od realno očekivane za 20%, nema interesenata, posle 15-20 dana idite sa nižom cenom za oko 5% i novu seriju plaćenih oglasa.
Uloga advokata
Tu taktiku koristite do trenutka do kada je prodaja vama kao prodavcu isplativa ili do trenutka kada se jave stvarno zainteresovani kupci. Ako imate želju da završite posao, moje iskustvo pokazuje da sa snižavanjem cene i jačim oglašavanjem treba ići do same prodaje.
Sve ostalo je negiranje realnosti i neminovnosti tržišta. Naravno, sa agencijom pri potpisu ugovora o posredovanju, trebate ugovoriti pravo da se predomislite ako željena cena nije postignuta (bez penala) ili samo uz plaćanje stvarnih troškova oglašavanja.
Kada ste našli kupca i kada ste prihvatili ponudu, sada treba da uključite advokata. Kapara, koja je u principu 10% kupoprodajne vrednosti, ide prodavcu na račun. Smatra se da je posao završen sa stanovišta sigurnosti prodaje.
Dalje bi posao trebalo da vodi advokat, a ne agent, mada je uobičajena praksa da sav posao vodi agencija. Moja su iskustva da to nije dobro, a razloge sam pomenuo u prošlom broju “Vesti”.
