Posle rekordnog rasta cena nekretnina tokom pandemijske 2021, kada su vrednosti kuća i stanova za godinu dana skočile preko 20 odsto, tržište je počelo da se ubrzano “hladi“.
Ciklus agresivnih povećanja zvanične kamatne stope, koji je Banka državnih rezervi započela u maju 2022, doveo je do najvećeg pada vrednosti u poslednje četiri decenije.
Analitičari iz firme CoreLogic došli su do podatka da je od maja prošle do početka januara ove godine, zabeležen strmoglavi pad cena od 8,4 odsto na nacionalnom nivou.
Reč je o najvećem opadanju vrednosti nekretnina još od 1980.
Drugim rečima, aktuelna situacija premašila je i padove tržišta koji su zabeleženi između 2017. i 2019, kao i pad izazvan globalnom finansijskom krizom 2008.
Kao i godinu dana ranije, kada je rast cena bio vođen eksplozijom na sidnejskom tržištu, ponovo je najveći australijski grad bio glavni zamajac, ali ovaj put pada vrednosti kuća, koje su izgubile i do 13 odsto od vrednosti sa početka 2022, kada su bile na najvišem nivou.
Iza Sidneja sledi Brizbejn gde su cene pale za 10 odsto, dok su u Melburnu kuće i stanovi pojeftinili za 8,6 odsto.
Pokretači pada tržišta
Ukupni rast zvanične kamatne stope od tri posto u odnosu na april 2022. doveo je do smanjenja iznosa kredita koji kupci nekretnina mogu da pozajme, što je automatski dovelo i do pada poverenja i interesovanja za kredite među stanovništvom.
Osetljivost tržišta na rast kamatnih stopa na pozajmice dodatno je povećala već postojeća visoka zaduženost domaćinstava, smatra Eliza Oven šefica istraživačkog sektora kompanije CoreLogic.
– Veći pritisak inflacije, u kombinaciji sa porastom potrošnje nakon okončanja mera zatvaranja zbog kovida, takođe su doveli do erozije ušteđevine stanovništva. Samim tim, mnoga domaćinstva su ostala sa daleko manje novca koji se može iskoristiti za plaćanje depozita za stambeni kredit – kaže Ovenova.
Kako navode stručnjaci, tržište takođe trpi i posledice povećane aktivnosti tokom 2021. godine, kada je došlo do daleko veće kupovine nekretnina, a sada je izazvalo takozvani vakuum u potražnji.
Naime, tokom buma 2021, u kalendarskoj godini je zabeleženo čak 619.531 transakcija, što je bio najveći obim prodaje stanova u više od 18 prethodnih godina.
Ovaj rekordan broj prodaja bio je podstaknut rekordno niskim kamatnim stopama i stimulansima kao što su program HomeBuilder i programi stambenih kredita sa niskim depozitom.
Šta donosi 2023?
Prema procenama ekonomskih eksperata, malo je verovatno da će tržište nekretnina u skorije vreme dostići svoj najniži nivo.
Dalje povećavanje referentne kamatne stope, koja trenutno iznosi 3,1 odsto, a najavljeno je da će nastaviti da raste već od februara, po svemu sudeći će dovesti do daljeg snižavanja cena i tokom 2023.
Prognoze do kog nivoa mogu da rastu kamate su različite. Stručnjaci za tržište nekretnina smatraju da bi tokom godine zvanična kamatna stopa mogla da dostigne čak i četiri procenta, dok su procene ekonomista nešto umerenije i kreću se na manje od 3,6 procenata.
Međutim, bez obzira na to do kojeg nivoa će ići rast kamata, svako novo povećanje povlačiće za sobom i dalji pad vrednosti pre svega kuća, ali i stanova.
– Aktuelni rast kamatnih stopa dodatno će narušiti kapacitet zaduživanja stanovništva i samim tim će verovatno dovesti do daljeg pada vrednosti stambenog prostora. Ovakav trend se očekuje sve dok se kamatne stope ne stabilizuju – objašnjava Eliza Oven.
U svakom slučaju, izveštaj kompanije CoreLogic objavljen prošlog ponedeljka otkriva da je nacionalna stambena kriza ušla u novu teritoriju.
Mnogo je unutrašnjih i spoljašnjih (globalnih) faktora koji su doprineli tome i koji će uticati na nestabilnost i u narednom periodu.
Iz tog razloga, ni najeminentniji stručnjaci nisu skloni iole dugoročnijim prognozama u kom smeru će se tržište kretati.
Ipak, ono u čemu su mnogi složni je ocena da australijsko tržište nekretnina, koje je vredno više od 10 triliona dolara, uprkos trenutnom slobodnom padu teško da može da doživi krah.
Pert najstabilniji
Tržišta koja su za vreme buma u 2021. godini najsporije rasla, sada trpe i najmanji pad vrednosti nekretnina.
To se pre svega odnosi na Pert, Adelajd i Darvin, s tim da je ubedljivo najstabilniji glavni grad Zapadne Australije. Naime, cene kuća u Pertu pale su za manje od jedan odsto u odnosu na vrhunac rasta iz avgusta 2022.
Čak neka predgrađa i dalje beleže solidan rast, a aktivnost kupaca na tržištu procentualno je daleko veća nego u drugim velikim gradovima Australije.
Sve manje građevinskih dozvola
Pad cena nekretnina i visoki troškovi gradnje već neko vreme opterećuju nove građevinske projekte. Najbolji pokazatelj je da se broj izdatih građevinskih dozvola u novembru smanjio za devet odsto.
Ukupno, od avgusta do danas, broj izdatih dozvola se smanjio za 21,7 odsto, što ukazuje na daleko sniđene buduće aktivnosti u građevinskoj industriji.
Prema podacima Australijskog biroa za statistiku, pad u novembru predvodio je pre svega segment izgradnje stambenih zgrada, gde je broj dozvola pao za čak 22,7 odsto, dok su odobrenja za gradnju kuće u privatnom sektoru pala za 2,5 odsto.
