Vrtoglavi rast zakupnina kuća i stanova u Australiji verovatno će usporiti iduće godine, pošto Banka državnih rezervi Australije (RBA) signalizira da se bliži kraj trenutnog ciklusa povećanja kamatnih stopa i da inflacija počinje da se smanjuje.
Nova analiza kompanije za istraživanje tržišta nekretnina „Kor lodžik“, koja je istraživala odnos između viših kamatnih stopa i većih kirija, sugeriše da će tržište zakupa u Australiji verovatno „olabaviti“ od 2024. godine, pošto inflacija počne da pada, a RBA zaustavi rast stope.
Očekuje se da će stopa gotovine u Australiji dostići vrhunac ove godine, pri čemu dve od najveće četiri banke u zemlji, NAB i Vestpak predviđaju dostizanje najviše stope od 4,6 odsto do septembra meseca.
Komonvelt banka procenjuje rast do 4,35 odsto do avgusta, a ANZ ne očekuje dalje povećanje stope preko trenutnih 4,1 odsto, s tim da će se ta procena sigurno revidirati nakon objave izveštaja o rastu inflacije u junu, tokom iduće sedmice.
Takođe, RBA je u objavljenom zapisniku sa julske sednice Odbora naglasila da je zadržala kamatu na 4,1 odsto, zbog strahovanja da bi nastavak rasta mogao da inicira neplanirani skok nezaposlenosti pred kraj godine. Ipak, Odbor se složio da će i pored toga možda biti neophodan rast stope, uprkos znacima popuštanja inflacije.
Vodeće banke predviđaju i da će RBA tokom 2024. početi da snižava kamate, dok je sam RBA najavio da bi inflacija trebalo da se vrati u ciljani okvir između dva i tri posto negde sredinom 2025. godine.
Šef tima za istraživanje u „Kor lodžiku“, Eliza Oven, rekla je da su ova predviđanje dobra vest za podstanare, zbog povezanosti zakupnina i kamatnih stopa. Ona je rekla da znaci da se gotovinska stopa bliži vrhuncu, mogu ukazivati i na to da je rast vrednosti zakupnine takođe dostigao vrhunac ili mu se približava.
– Postoji više razloga zbog kojih bi kamate i rente mogle da se kreću zajedno. Prvo, rente su uključene u merenje inflacije i kada one rastu, može da poraste i inflacija, a to zatim podstiče RBA da podigne kamatne stope. Drugo, kamatne stope mogu uticati na visinu kirija, jer kada su kamate više investicione nekretnine postaju manje atraktivne. To usporava ulazak novih nekretnina na tržište i utiče na povećanje zakupnina – objašnjava Ovens.
Podaci „Kor lodžika“ za tri meseca do juna pokazali su da su rente na nacionalnom nivou ostale iznad proseka, ali su počele da se smanjuju uprkos velikoj potražnji. U izveštaju se kaže i da nisu samo povećanja kamatnih stopa doprinela skupljim kirijama.
Naime, Ovensova u analizi navodi podatke o porezu koje je objavila Poreska služba (ATO), a koji pokazuju da je 47,1 odsto investitora u nekretnine u Australiji imalo „negativ giring“ u finansijskoj godini 2020-21. Drugim rečima, dobar deo investitora nije mogao da kroz zakupnine pokrije otplatu kredita ni u godinama pre nego što je RBA počela da podiže kamatne stope .
– Da bismo stavili u perspektivu nedavna povećanja kamatnih stopa, procenjuje se da su prosečne vrednosti mesečne zakupnine porasle za 225 dolara tokom godine do juna. Međutim, procenjuje se da su u istom periodu hipotekarni troškovi stambenih kredita porasli za 948 dolara mesečno u odnosu na srednju vrednost nekretnine u Australiji – istakla je Eliza Ovens.
Ona je takođe napomenula da su stanodavci koji imaju nekretnine za iznajmljivanje sa malom hipotekom, ili su kredit već otplatili, možda „iskoristili“ situaciju na tržištu zakupa kako bi povećali povraćaj svojih ulaganja.
Četiri faktora
„Kor lodžik“ predviđa da će do sporijeg rasta stanarina u 2024. verovatno doći zbog četiri faktora:
1. Pošto su kirije sve manje pristupačne, iznajmljivači mogu ponovo da počnu da žive s cimerima, što će smanjiti potražnju za iznajmljivanjem.
2. Finansijske olakšice za izgradnju mogu olakšati uslove u građevinskom sektoru, a sa više novih stambenih objekata neki iznajmljivači će moći da kupe svoj stan ili kuću.
3. Vlade inicijative za socijalno stanovanje mogu dovesti do povećanja ponude stanova za iznajmljivanje, kao i projekt izgradnje nekretnina za iznajmljivanje.
4. Sve više investitora se vraća na tržište nekretnina, a to će se nastaviti ako kamatne stope uskoro budu padale, a cene nekretnina nastavile da rastu
